COMPRAVENTA Y GASTOS DE COMUNIDAD
Quién paga una derrama si se vende un piso: vendedor o comprador
Para las derramas destinadas a mejoras, la Ley de Propiedad Horizontal señala al propietario que lo sea cuando cada cantidad resulte exigible. Por eso una obra aprobada antes de vender puede generar recibos a cargo del comprador después de la transmisión. Si ya hay deudas vencidas, el vendedor sigue siendo responsable y el inmueble puede quedar afecto dentro del periodo legal. Antes de firmar, revisa el acta, las fechas de cobro, el certificado de deudas y el pacto de compraventa.
- Acuerdo de obra y vencimientos: dos fechas distintas
- Derramas para mejoras y otras obras: reglas que conviene distinguir
- Certificado de deudas y cláusula para evitar sorpresas
RESPUESTA RÁPIDA
¿Quién paga la derrama, el vendedor o el comprador?
En derramas para mejoras, cuenta la titularidad cuando vence cada pago, no solo el día en que la junta aprobó la obra. El artículo 17.11 de la LPH lo dice expresamente. Una cuota vencida antes de la venta no desaparece al transmitir la vivienda. Además, el artículo 9.1.e) prevé que el inmueble responda de ciertas deudas comunitarias anteriores dentro de un plazo delimitado. Si la derrama financia conservación u otra actuación, no apliques automáticamente el artículo 17.11: revisa su régimen, el acuerdo, los vencimientos y el contrato.
MEJORA
El artículo 17.11 atribuye cada importe a quien sea propietario cuando resulta exigible.
ACUERDO PREVIO
Aprobar una obra antes de vender no hace vencer de golpe todos los pagos futuros.
DEUDA VENCIDA
El vendedor debe declarar lo adeudado; el inmueble responde en los límites del artículo 9.1.e).
PACTO PRIVADO
Vendedor y comprador pueden repartir el coste entre sí, pero deben dejarlo claro por escrito.
Ejemplo: una mejora se paga en tres cuotas de 600 € exigibles el 15 de mayo, el 15 de agosto y el 15 de noviembre. Si la vivienda se transmite el 1 de septiembre, 1.200 € corresponden al vendedor y 600 € al comprador según la regla del artículo 17.11, suponiendo que no haya otros pactos entre ellos y que esas fechas sean efectivamente las de exigibilidad.
MARCO LEGAL
La fecha de aprobación no es la fecha de exigibilidad
El artículo 17.11 de la LPH establece una regla expresa para derramas de mejoras realizadas o por realizar: paga quien sea propietario en el momento de exigibilidad de cada cantidad. La mejora pudo aprobarse meses antes y ejecutarse después; lo relevante para esa regla es el vencimiento de cada cuota. El acta y las comunicaciones de la comunidad deben permitir identificar el calendario real.
1. Si la cuota vence antes de vender
Si una cuota de mejora se hizo exigible mientras el vendedor aún era propietario, le corresponde a él aunque la obra se ejecute más tarde. Si no la pagó, la comunidad conserva su crédito. Un contrato privado que reparta el coste entre vendedor y comprador puede regular la compensación entre ambos, pero conviene distinguirlo de las obligaciones que la comunidad puede reclamar conforme a la ley.
2. Si la cuota vence después de transmitir
En una derrama para mejoras, el nuevo propietario soporta las cantidades que se hagan exigibles mientras ya es titular, aunque no participara en la junta que aprobó la obra. Por eso hay que revisar las derramas aprobadas pendientes de vencimiento además de las deudas ya vencidas. Si la actuación no es una mejora del artículo 17.11, examina por separado su naturaleza y la regla aplicable.
3. La deuda anterior y el certificado en la escritura
El artículo 9.1.e) de la LPH obliga al transmitente a declarar en la escritura si está al corriente o qué adeuda y a aportar una certificación coincidente, salvo exoneración expresa del comprador. El piso responde con el propio inmueble de deudas de gastos generales de anteriores titulares imputables a la parte vencida del año de adquisición y a los tres años naturales anteriores. Esa afección no convierte sin más al comprador en deudor personal de todo el histórico. Revisa el alcance de cada deuda y, si la vivienda está en una comunidad autónoma con derecho civil especial, la norma aplicable.
- Acta y presupuesto que identifican la actuación
- Importe total y desglose por piso o local
- Calendario y fecha exacta de exigibilidad
- Certificado de estado de deudas con fecha de corte
- Cláusula de compraventa sobre pagos pendientes
Dato útil: el artículo 9.1.e) fija un máximo de siete días naturales para emitir el certificado desde su solicitud. Pídelo con antelación suficiente para aclarar recibos devueltos, importes discutidos y cuotas futuras que aún no figuren como deuda vencida.
SIETE SITUACIONES
Siete casos que cambian la respuesta en una compraventa
La misma expresión «derrama aprobada» puede esconder pagos en momentos distintos. Usa cada caso como lista de comprobación, no como sustituto del acta y la escritura.
Qué mirar antes de asignar cada recibo
Relaciona cada cargo con su finalidad y su fecha de exigibilidad. Separa lo debido frente a la comunidad del reparto económico pactado entre comprador y vendedor.
01
Mejora aprobada antes de la venta
Aprobación anterior: no atribuye por sí sola todos los plazos al vendedor.
Para mejoras, aplica el artículo 17.11 a cada cantidad exigible.
02
Cuota de mejora ya vencida
Vencimiento anterior: corresponde al propietario de esa fecha.
Comprueba si quedó impagada y si aparece en el certificado.
03
Tres pagos alrededor de la escritura
Calendario dividido: puede haber cuotas de mejora a cargo de dos titulares diferentes.
Haz constar qué vencimientos asume cada parte y qué compensación pactan.
04
La obra se ejecuta después de vender
Fecha de obra: no sustituye la fecha de exigibilidad para la regla del artículo 17.11.
Revisa el acta y sus plazos, no solo la factura del contratista.
05
La derrama repara un daño urgente
Conservación: no traslades sin más la regla especial de mejoras del 17.11.
Determina el régimen de la obligación y los pagos ya exigibles.
06
El certificado dice «sin deudas»
Fecha de corte: puede no reflejar una mejora aprobada con cuotas futuras.
Pide también el acta y una relación de derramas pendientes de vencimiento.
07
La vivienda se vende con garaje
Varias fincas: cada finca puede tener cuota, deuda o acuerdo diferente.
Solicita datos de vivienda, garaje y trastero si se transmiten por separado.
Pregunta para la administración: «¿Qué cuotas de esta obra están vencidas, cuáles faltan por vencer y a qué finca corresponde cada una?». Pide respuesta con fecha de corte y copia del acuerdo.
Ejemplo de compraventa con una derrama de 1.800 €
La comunidad aprueba una mejora y distribuye la cuota de una vivienda en tres vencimientos de 600 €: 15 de mayo, 15 de agosto y 15 de noviembre. La venta y transmisión se produce el 1 de septiembre. Para el artículo 17.11, se examina quién era propietario en cada fecha, no quién estuvo presente en la junta.
Vendedor: 1.200 €
Los vencimientos de mayo y agosto ocurrieron antes de la transmisión: 600 € + 600 € = 1.200 €. Si alguno no se pagó, debe constar al revisar el estado de deudas y su tratamiento en la operación.
Comprador: 600 €
El pago de noviembre se hace exigible siendo ya titular: 600 € bajo la regla de mejoras del artículo 17.11. Vendedor y comprador pueden acordar un ajuste del precio o compensación, pero conviene expresarlo con importes y fechas.
ERRORES FRECUENTES
Tres errores que crean conflictos al vender con derramas
El certificado, la junta y el contrato responden preguntas distintas; conviene leerlos juntos.
«LA APROBÓ EL VENDEDOR, PAGA TODO»
En mejoras, el artículo 17.11 mira la exigibilidad de cada cantidad. Una cuota futura puede corresponder al nuevo titular.
«EL CERTIFICADO ESTÁ A CERO, NO HAY PAGOS»
No tener deudas vencidas en la fecha de corte no descarta una derrama aprobada con plazos aún no exigibles.
«LO PACTAMOS, LA COMUNIDAD YA NO PUEDE RECLAMAR»
El pacto distribuye el coste entre las partes, pero no borra la deuda comunitaria ni la afección legal del inmueble cuando procede.
ANTES DE FIRMAR
Cómo comprobar y pactar una derrama en cinco pasos
Deja un rastro documental que permita reconstruir la cuenta de la finca y el reparto acordado.
01
Solicita las actas
Identifica si la actuación es mejora, conservación u otra obra y verifica el acuerdo y el presupuesto.
02
Pide el calendario
Anota importes y fechas de exigibilidad de cada piso, local o anejo que se transmite.
03
Obtén el certificado
Revisa las deudas vencidas y la fecha de corte; pregunta expresamente por cuotas futuras aprobadas.
04
Redacta el reparto
Indica en el contrato qué importes paga cada parte y si habrá retención o ajuste del precio.
05
Actualiza la cuenta
Comunica el cambio de titularidad a la comunidad y conserva escritura, justificantes y acta.
¿Necesitas el certificado de la comunidad para vender?
La guía del certificado explica qué debe reflejar, quién lo emite y cómo detectar derramas aprobadas que todavía no han vencido. Es el complemento práctico para preparar la firma.
CONTENIDOS RELACIONADOS
Documentos y obras que conviene revisar
Consulta el certificado y el acta, repasa cómo funciona una derrama y revisa una obra frecuente.
CERTIFICADOS
Cómo pedirlo y comprobar deudas vencidas antes de la escritura.
ACTAS
Dónde se reflejan el acuerdo de obra, el reparto y los plazos.
DERRAMAS
Cómo se aprueba y reparte un gasto extraordinario de la comunidad.
ASCENSORES
Intervenciones y presupuestos que suelen plantearse en junta.
PREGUNTAS FRECUENTES
Preguntas frecuentes sobre derramas al vender un piso
Respuestas sobre mejoras, deudas, certificado y pactos de compraventa.
¿Paga el vendedor una derrama aprobada antes de la venta?
No necesariamente todos sus plazos. Si es una derrama para mejoras, el artículo 17.11 asigna cada cantidad a quien sea propietario cuando resulte exigible. Los pagos vencidos antes de transmitir corresponden al vendedor; los posteriores pueden corresponder al comprador.
¿Qué significa que una derrama sea exigible?
Que la comunidad puede reclamar ese importe conforme al acuerdo y al calendario aplicable. La fecha de aprobación de la obra y la fecha de exigibilidad de cada pago pueden ser distintas.
¿Quién paga si la obra se realiza después de vender?
Para mejoras del artículo 17.11, la ejecución física de la obra no sustituye el criterio de exigibilidad. Comprueba quién era titular en cada vencimiento. Otras actuaciones requieren examinar su régimen específico.
¿El comprador responde de las deudas antiguas del vendedor?
El artículo 9.1.e) establece que el inmueble queda afecto a ciertas deudas de gastos generales imputables a la parte vencida del año de compra y a los tres años naturales anteriores. Es distinto de afirmar que el comprador se convierte en deudor personal de todo lo pendiente.
¿El certificado de estar al corriente incluye cuotas futuras?
Acredita el estado de deudas en una fecha de corte. Una derrama aprobada con plazos aún no vencidos puede no aparecer como deuda. Pide también el acta y un detalle de importes futuros aprobados.
¿Se puede firmar sin certificado de la comunidad?
La LPH permite que el adquirente exonere expresamente al transmitente de aportarlo, pero eso no elimina deudas ni la afección legal del inmueble. Conviene conocer actas y cuentas antes de renunciar.
¿Podemos pactar que el vendedor pague toda la derrama?
Las partes pueden pactar entre sí un reparto económico o ajuste del precio. Redacta importes y vencimientos de forma precisa; el pacto no modifica por sí solo las facultades de cobro de la comunidad.
¿Qué ocurre si se vendió también una plaza de garaje?
Verifica si garaje y vivienda son fincas distintas, sus cuotas y los acuerdos que les afectan. Solicita el estado de deudas y derramas correspondiente a cada elemento transmitido.
Fuentes y revisión: 9 de octubre de 2026. Ley de Propiedad Horizontal, artículos 9.1.e), 17.11 y 21. El artículo 17.11 se refiere expresamente a derramas para mejoras; no extiendas esa regla sin análisis a todas las obras. La distribución en una operación concreta depende de la naturaleza del gasto, las fechas de exigibilidad, el título, el acuerdo y lo pactado por las partes. Comprueba además la normativa civil especial que pueda resultar aplicable.
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