GASTOS Y ACUERDOS DE LA COMUNIDAD
Qué es una derrama en una comunidad y cómo se aprueba y reparte
Una derrama es una aportación extraordinaria que se pide a los propietarios para afrontar un gasto común concreto, por ejemplo una reparación de fachada, una actuación en el ascensor o un coste que no cubre el presupuesto ordinario. La forma de aprobarla depende de la actuación: hay obras obligatorias que no precisan acuerdo previo para ejecutarse, aunque la junta debe fijar el reparto y el pago. Para calcular lo que corresponde a cada inmueble se parte de su cuota de participación o de la regla de gasto aplicable.
- Cuándo puede solicitarse una derrama
- Qué decide la junta según el tipo de obra
- Cómo calcular una cuota con cifras reales
RESPUESTA RÁPIDA
Qué es una derrama y quién tiene que pagarla
Es una cantidad adicional a la cuota habitual que la comunidad solicita para financiar un gasto común. Generalmente la pagan los propietarios obligados a contribuir a ese gasto, en la proporción fijada por el título constitutivo o por una regla especial válida. El tipo de obra, los estatutos y el acuerdo concreto determinan el procedimiento y pueden cambiar el resultado; vivir en un bajo o no usar el ascensor no crea por sí solo una exención.
FINALIDAD CONCRETA
La convocatoria y el acta deben permitir identificar la actuación, su coste y cómo se financiará.
OBRA OBLIGATORIA
Conservación y ciertas actuaciones de accesibilidad pueden ser exigibles sin votación previa sobre su realización.
DOS CUENTAS DISTINTAS
Una cosa es la mayoría para aprobar una actuación; otra, el porcentaje del gasto que paga cada finca.
CUOTAS Y EXCEPCIONES
El reparto general sigue la cuota de participación, salvo una regla especial aplicable al gasto.
Ejemplo rápido: si una derrama repartible asciende a 12.000 € y tu cuota aplicable es del 4 %, te corresponderían 480 €. Si la junta acuerda cuatro vencimientos iguales, serían 120 € por vencimiento. El cálculo cambia si hay una exención o una regla especial de reparto válidas para esa actuación.
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MARCO LEGAL
Cuándo se puede aprobar una derrama
La Ley de Propiedad Horizontal no exige una mayoría única para toda derrama. Primero se identifica qué se va a hacer y por qué: conservación necesaria, accesibilidad, nueva instalación, eficiencia energética o mejora no exigible. Después se determina si hace falta acuerdo para realizar la actuación, qué mayoría corresponde y cómo se recauda el dinero. Los artículos 9, 10, 14, 17 y 19 recogen las reglas principales.
1. Conservación y actuaciones obligatorias
Los trabajos necesarios para mantener el inmueble y cumplir los deberes de conservación se encuadran en el artículo 10.1.a): tienen carácter obligatorio y no requieren un acuerdo previo que decida si se hacen. En esos casos, el artículo 10.2.a) limita la decisión de la junta a distribuir la derrama y determinar los términos de pago. Algunas actuaciones de accesibilidad también siguen el artículo 10.1.b), con sus requisitos específicos; conviene revisar cada supuesto antes de hablar de límites de mensualidades.
2. Actuaciones que sí necesitan acuerdo
Cuando la actuación necesita aprobación, la mayoría depende de su naturaleza. El artículo 17.2 regula, entre otras cosas, el establecimiento del ascensor y determinadas obras de accesibilidad; el 17.4 regula mejoras no necesarias con reglas particulares para quien disiente. Para otros acuerdos puede regir la mayoría del 17.7. El importe de la derrama no determina por sí solo la mayoría: también cuentan la finalidad, el coste repercutido cuando la norma lo exige y el tipo de actuación.
3. Qué debe quedar claro en la convocatoria y el acta
La junta aprueba presupuestos y la ejecución de obras de reparación conforme al artículo 14, sin alterar el carácter obligatorio de las actuaciones del artículo 10. La propuesta debe permitir comparar el alcance y la financiación. El artículo 19 exige reflejar los acuerdos en el acta, con el detalle de votos y cuotas cuando sea relevante para su validez.
- Motivo, alcance y presupuesto de la actuación
- Importe que se cubrirá con fondos, ayudas o financiación
- Cantidad total que se solicita como derrama
- Regla de reparto y cuota aplicable a cada finca
- Fechas de exigibilidad y forma de pago
Ejemplo: la comunidad necesita reparar desprendimientos de la fachada. Puede ser una actuación de conservación obligatoria. La junta debería documentar el presupuesto, lo que se pagará con recursos disponibles y la derrama resultante; discutir el calendario no convierte la conservación necesaria en una mejora opcional.
SIETE SITUACIONES
Derramas habituales: qué cambia en cada caso
El nombre «derrama» describe cómo se pide el dinero, pero las obligaciones dependen del gasto que financia. Estas situaciones ayudan a identificar la regla antes de votar o pagar.
Qué revisar antes de repartir el gasto
Lee el título constitutivo y los estatutos junto al presupuesto y el acta. Una exención, cuando existe y es aplicable, debe interpretarse según su alcance y el tipo de obra.
01
Reparar filtraciones de la cubierta
Conservación: si la intervención es necesaria, la obligación de actuar no depende de que todos quieran hacer la obra.
Comprueba informe, presupuesto, fondos disponibles y regla de reparto.
02
Rehabilitar una fachada deteriorada
Seguridad y mantenimiento: el origen y el alcance técnico importan más que la palabra «fachada».
Separa reparación necesaria de posibles añadidos opcionales en el presupuesto.
03
Instalar o adaptar un ascensor
Accesibilidad: el artículo 10 y el artículo 17.2 describen vías distintas según requisitos y acuerdo.
Comprueba quién lo solicita, el coste repercutido y el supuesto concreto.
04
Crear un servicio o mejora nueva
Innovación no exigible: no aplica automáticamente el régimen de una reparación necesaria.
Valora la mayoría y, si procede, el límite de tres mensualidades para el disidente del artículo 17.4.
05
El local de planta baja dice estar exento
La ubicación no basta: hay que leer la cláusula de exención y ver si cubre la obra concreta.
Solicita el título o los estatutos y comprueba si hablan de conservación, instalación o uso.
06
Hay una subvención o parte se paga con fondos
Derrama neta: distingue coste total de importe que aún deben aportar los propietarios.
Comprueba si la ayuda está concedida y cuándo se cobrará; deja margen para imprevistos acordados.
07
Alguien vende su vivienda mientras se cobra
Fecha de exigibilidad: para derramas de mejoras, el artículo 17.11 señala al propietario en ese momento.
Revisa acta, vencimientos y certificado de deudas; otros gastos requieren analizar su régimen y la compraventa.
Idea útil: si un presupuesto mezcla una reparación necesaria con una mejora voluntaria, pide que se separen conceptos. Así se puede identificar la regla de acuerdo y de pago aplicable a cada partida.
Cómo calcular una derrama por coeficiente: ejemplo completo
Supongamos una obra de 30.000 €. Hay 3.000 € disponibles para esa actuación y no contamos con otras ayudas confirmadas: quedan 27.000 € que financiar mediante derrama. La fórmula es importe repartible × coeficiente aplicable ÷ 100. Si el acuerdo establece tres vencimientos iguales, divide después la parte de cada finca entre tres.
Vivienda A: coeficiente del 2,50 %
27.000 € × 2,50 % = 675 €. En tres vencimientos iguales, 225 € cada uno. Esta cifra es un ejemplo, no una cuota legal fija.
Vivienda B: coeficiente del 4,00 %
27.000 € × 4,00 % = 1.080 €. En tres vencimientos iguales, 360 € cada uno. Para que el reparto cierre, deben utilizarse las cuotas de todos los inmuebles obligados y comprobar que suman el 100 % del gasto imputable.
ERRORES FRECUENTES
Tres errores que provocan conflictos con las derramas
Una explicación precisa evita confundir la votación de la obra, el cobro extraordinario y el reparto entre propietarios.
«SI VOTO EN CONTRA, NO PAGO»
Un acuerdo válido puede obligar también al disidente; solo hay excepciones concretas, como determinadas mejoras no exigibles del artículo 17.4.
«SIEMPRE SE DIVIDE ENTRE TODOS A PARTES IGUALES»
La regla general de gastos comunes usa cuotas de participación o lo especialmente establecido. Dividir por número de puertas sin comprobar la regla aplicable puede dar un reparto incorrecto.
«UNA DERRAMA NECESITA SIEMPRE APROBAR LA OBRA»
Las actuaciones obligatorias del artículo 10 no requieren acuerdo previo para decidir su realización. La junta interviene en distribución y términos de abono.
GUÍA PRÁCTICA
Cómo preparar y revisar una derrama paso a paso
Con estos cinco pasos, tanto la junta como cada propietario pueden saber de dónde sale la cifra y cuándo corresponde pagar.
01
Define la necesidad
Recoge el informe o diagnóstico, concreta el trabajo y distingue las reparaciones exigibles de las mejoras opcionales.
02
Calcula lo que falta por financiar
Contrasta presupuestos, fondos destinados a la obra, ayudas concedidas y financiación. Documenta el importe de la derrama.
03
Comprueba la regla de decisión
Valora si se trata de actuación obligatoria del artículo 10 o de un acuerdo del artículo 17, con la mayoría que corresponda.
04
Desglosa el reparto
Usa la cuota aplicable de cada piso o local y revisa las exenciones o reglas especiales pertinentes. Entrega cifras y vencimientos comprensibles.
05
Documenta y comunica el cobro
Haz constar el acuerdo y, cuando proceda, votos y cuotas en el acta. Comunica cada importe y fecha de exigibilidad.
¿La derrama se debe a una obra en el edificio?
Antes de comparar empresas, fija el alcance de la intervención, la documentación técnica y el calendario de pago. Si afecta a la fachada o al ascensor, consulta las guías especializadas para preparar presupuestos comparables.
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Derramas, humedades y responsabilidades cuando se interviene en un elemento común.
ASCENSORES
Instalación, accesibilidad, mantenimiento y presupuestos que conviene comparar.
VOTACIONES
Distingue propietarios y cuotas antes de comprobar una mayoría en la junta.
DOCUMENTACIÓN
Dónde debe quedar reflejado el acuerdo, el reparto y los plazos de pago.
PREGUNTAS FRECUENTES
Preguntas frecuentes sobre derramas en comunidades
Respuestas breves sobre aprobación, coeficientes, locales, impagos y venta de la vivienda.
¿Qué diferencia hay entre cuota ordinaria y derrama?
La cuota ordinaria suele atender gastos periódicos previstos en el presupuesto; la derrama es una aportación adicional destinada a financiar un gasto común concreto. La etiqueta no altera por sí sola las reglas de aprobación y reparto.
¿Hace falta unanimidad para aprobar una derrama?
No como regla general. Depende de la actuación que financia. Hay obras obligatorias del artículo 10 que no necesitan acuerdo previo sobre su ejecución y otras que requieren la mayoría específica del artículo 17.
¿Cómo se calcula una derrama por coeficiente?
Multiplica el importe repartible por el porcentaje de participación aplicable a tu inmueble y divide entre 100. Por ejemplo, 27.000 € × 4 % = 1.080 €. Antes comprueba posibles exenciones o reglas especiales.
¿Paga lo mismo un piso pequeño que uno grande?
No necesariamente. La cuota de participación fijada en el título suele producir importes distintos; la superficie es solo uno de los factores que pueden haber intervenido al fijarla. Comprueba el coeficiente y la regla de gasto aplicable.
¿Los bajos y locales pagan la derrama del ascensor?
No existe una respuesta única por estar en la planta baja o no utilizar el ascensor. Hay que examinar estatutos, título, naturaleza de la actuación y alcance de cualquier exención; conservación, instalación y accesibilidad pueden plantear cuestiones diferentes.
¿Puedo dejar de pagar si voté en contra?
Votar en contra no exime automáticamente. Los acuerdos válidamente adoptados obligan con las salvedades previstas en la ley; el artículo 17.4 contempla una excepción para ciertas mejoras no exigibles cuando la cuota supera tres mensualidades ordinarias.
¿Qué pasa si no puedo pagar la derrama?
Comunica cuanto antes la dificultad y solicita a la comunidad una propuesta de calendario o financiación. La falta de pago puede generar intereses y la comunidad puede reclamar las cantidades extraordinarias conforme al artículo 21 de la LPH.
¿Quién paga una derrama si se vende el piso?
Para derramas de mejoras, el artículo 17.11 de la LPH atribuye el pago a quien sea propietario cuando las cantidades sean exigibles. Revisa la naturaleza del gasto, el calendario de vencimientos, las deudas existentes y lo pactado entre comprador y vendedor.
Fuentes y revisión: 7 de octubre de 2026. Base jurídica: Ley de Propiedad Horizontal, arts. 9, 10, 14, 17, 19 y 21. Comprueba la redacción vigente al aplicar cada precepto: la reforma del artículo 10 publicada el 3 de octubre de 2026 tiene entrada en vigor prevista para el 23 de octubre de 2026. Las situaciones concretas dependen también del título, los estatutos y el acuerdo.
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