IVA, FACTURAS Y ACTIVIDADES ECONÓMICAS
¿Las comunidades de propietarios pagan IVA?
Sí: una comunidad de propietarios paga normalmente el IVA incluido en las facturas de limpieza, mantenimiento, administración, reparaciones y otros proveedores. En la gestión ordinaria actúa como consumidora final: soporta el impuesto como parte del coste, no lo añade a las cuotas de los vecinos y, por regla general, no puede deducirlo.
La situación cambia si la comunidad explota un elemento común para obtener ingresos —por ejemplo, alquila una azotea para una antena o una fachada para publicidad—. En esa actividad puede adquirir la condición de empresario a efectos del IVA y tener que emitir facturas, repercutir el impuesto y presentar declaraciones. Esta guía se refiere a Península y Baleares; Canarias, Ceuta y Melilla tienen regímenes de imposición indirecta propios.
- En sus gastos ordinarios soporta el IVA facturado por los proveedores
- Las cuotas y derramas no llevan un IVA añadido para los propietarios
- Si obtiene ingresos por una actividad, puede tener obligaciones propias de IVA
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RESPUESTA RÁPIDA
IVA soportado e IVA repercutido: no son lo mismo
Para saber qué debe hacer la comunidad hay que separar el IVA que aparece en las facturas recibidas del que, en determinados casos, ella misma debe cobrar y declarar.
IVA SOPORTADO
Es el que factura un proveedor a la comunidad. Si esta solo atiende gastos comunes y no desarrolla una actividad económica, normalmente se integra en el coste.
CUOTAS Y DERRAMAS
Son aportaciones de los propietarios para financiar gastos comunes. La comunidad no emite por ellas una factura con base imponible e IVA.
IVA REPERCUTIDO
Aparece cuando la comunidad realiza una operación sujeta y no exenta, como alquilar una azotea para instalar una antena o un cartel.
DEDUCCIÓN LIMITADA
Desarrollar una actividad no permite deducir cualquier factura del edificio. Solo puede recuperarse el IVA vinculado a operaciones que den derecho a ello.
La clave no es que la comunidad tenga NIF ni que carezca de personalidad jurídica. Lo decisivo es qué operación realiza, si está sujeta o exenta y para qué se utiliza cada gasto.
FACTURAS DE PROVEEDORES
Qué IVA paga una comunidad en sus gastos habituales
El tipo general es el 21 %, por lo que suele aparecer en servicios de administración, limpieza, jardinería, mantenimiento o asistencia profesional. Sin embargo, no todas las facturas siguen esa regla: los seguros están exentos de IVA y determinadas obras en edificios de viviendas pueden tributar al 10 % si cumplen requisitos concretos.
No conviene decidir el tipo por costumbre ni comparar presupuestos solo por la base. La junta debe conocer el total con impuestos y pedir que el proveedor justifique cualquier tipo reducido o exención.
1. Comprueba el servicio y el tipo aplicado
Identifica qué se contrata: mantenimiento periódico, reparación, suministro, obra de renovación o verdadera rehabilitación. Dos trabajos parecidos pueden tributar de forma distinta por el contrato, el destino del edificio o los materiales aportados.
2. Exige una factura a nombre de la comunidad
La factura debe identificar al proveedor y a la comunidad, describir la operación y separar base imponible, tipo y cuota cuando proceda. Para completar los datos fiscales, consulta cómo funciona el NIF de una comunidad de propietarios.
3. Registra el coste completo si no es deducible
Cuando la comunidad no tiene derecho a deducción, el gasto contable y presupuestario incluye base e IVA. Si realiza una actividad sujeta, habrá que separar qué cuotas se vinculan a ella antes de incluirlas en una autoliquidación.
- Denominación, NIF y domicilio de la comunidad
- Datos completos del proveedor y número de factura
- Descripción real del servicio o de la obra
- Base imponible, tipo aplicado y cuota de IVA
- Presupuesto, acuerdo, factura y justificante de pago
Un presupuesto, un recibo bancario o un justificante de pago no sustituyen la factura. Si hay un error en el destinatario, la descripción o el tipo, pide al proveedor que lo rectifique antes de cerrar las cuentas.
OBRAS, REPARACIONES Y TIPO REDUCIDO
¿Cuándo puede aplicarse el 10 % de IVA a las obras de la comunidad?
En las obras de renovación o reparación, la regla general continúa siendo el 21 %. El 10 % solo se aplica si concurren todas las condiciones legales; no basta con que el trabajo se haga en una comunidad de vecinos.
Siete comprobaciones antes de aceptar una factura al 10 %
Revisa el contrato y la composición del presupuesto antes de aprobar la obra. Corregir el tipo después de facturar puede exigir documentos rectificativos y ajustes contables.
01
Edificio destinado a viviendas
Debe tratarse de una ejecución de renovación o reparación en un edificio o parte destinado a viviendas. La comunidad de propietarios puede ser destinataria del trabajo.
No presupongas: trabajar dentro de un edificio residencial no convierte cualquier suministro o servicio periódico en una obra al tipo reducido.
02
Antigüedad mínima de dos años
La construcción o la última rehabilitación de la vivienda debe haber terminado al menos dos años antes de comenzar la renovación o reparación.
Conviene acreditar la fecha y comunicarla al contratista. No debe sustituirse por una estimación sin documentación cuando exista duda.
03
Materiales aportados: máximo 40 %
El coste de los materiales aportados por quien ejecuta la obra no puede exceder del 40 % de la base imponible de la operación.
Si supera ese límite, la operación tributa al tipo general. La referencia es el coste de los materiales para el contratista, no su precio de venta separado.
04
Contrato y factura describen el trabajo
La documentación debe permitir calificar la operación. Expresiones genéricas como «trabajos varios» dificultan comprobar si es reparación, mantenimiento o suministro.
Detalla unidades, mano de obra y materiales sin fragmentar artificialmente una sola obra para intentar alterar el porcentaje legal.
05
Destinataria e inmueble correctos
El contrato y la factura deben dirigirse a la comunidad cuando esta encarga la intervención sobre elementos comunes, con su denominación y NIF correctos.
No mezcles obras particulares de una vivienda con el contrato comunitario. Cada operación debe documentarse según su verdadero destinatario y finalidad.
06
Construcción y rehabilitación tienen otra regla
Una construcción o rehabilitación fiscalmente definida puede tributar al 10 % mediante contratos directos entre promotor y contratista si el edificio se destina principalmente a viviendas.
No llames rehabilitación a cualquier reforma. La Ley del IVA exige condiciones técnicas y económicas específicas que deben revisarse con el proyecto y el contrato.
07
Si falla un requisito, se aplica el 21 %
La comunidad no puede escoger el tipo más conveniente. El proveedor debe repercutir el que corresponda a la operación realmente realizada.
Pide una justificación antes de aprobar la factura si el presupuesto aplica el 10 % sin explicar antigüedad, destino del edificio o peso de los materiales.
No confundas IVA reducido con inversión del sujeto pasivo. Son reglas diferentes. En obras de construcción o rehabilitación puede ser necesario analizar además quién actúa como empresario y como promotor antes de decidir cómo se factura.
Cuándo la comunidad debe repercutir y declarar IVA
La Ley del IVA considera empresario a quien explota un bien para obtener ingresos continuados. Por eso una comunidad puede ser sujeto pasivo, aunque carezca de personalidad jurídica, cuando realiza operaciones sujetas al impuesto.
El caso más habitual es el alquiler de un elemento común. La junta debe estudiar la fiscalidad antes de firmar, porque el tratamiento depende del uso pactado y no solo del nombre del inmueble.
Alquileres normalmente sujetos al 21 %
El alquiler de locales, oficinas, azoteas o fachadas para antenas y carteles publicitarios no está exento. También tributan, con carácter general, garajes o trasteros que no sean anexos a una vivienda alquilada conjuntamente. La comunidad debe repercutir el 21 %, emitir factura y declarar el impuesto.
Alquiler de vivienda que puede estar exento
Si la comunidad alquila una antigua vivienda de portería para utilizarla exclusivamente como vivienda, el arrendamiento puede estar exento de IVA, incluidos los anexos alquilados conjuntamente. La exención puede desaparecer con un uso profesional, empresarial o mixto, por lo que el contrato debe identificar el destino real.
ERRORES FISCALES FRECUENTES
Tres errores al gestionar el IVA de una comunidad
Los fallos suelen nacer de aplicar una regla automática a operaciones distintas. Tipo, sujeción y deducción deben revisarse por separado.
PENSAR QUE TODAS LAS FACTURAS LLEVAN EL 21 %
Es el tipo general, pero existen operaciones exentas y obras que pueden cumplir los requisitos del 10 %. La descripción real del servicio determina el tratamiento.
DEDUCIR TODO EL IVA DEL EDIFICIO
Alquilar una azotea no convierte automáticamente la limpieza, el ascensor o cualquier reparación general en gastos deducibles. Debe existir vinculación con la actividad.
ALQUILAR UN ELEMENTO COMÚN SIN DECLARARLO
Una renta por antena, publicidad o local suele exigir alta censal, facturas y modelo 303. Ingresar el dinero en la cuenta comunitaria no sustituye esas obligaciones.
SI LA COMUNIDAD OBTIENE INGRESOS
Obligaciones de IVA cuando existe una actividad económica
No toda entrada de dinero genera las mismas obligaciones. Antes de presentar modelos, hay que comprobar si la operación está sujeta, exenta o fuera del impuesto y separar la documentación de la actividad de la gestión ordinaria del edificio.
01
Revisa el contrato y califica la operación
Identifica el bien cedido, su uso, la contraprestación, la duración y quién es el arrendatario. Con esos datos se determina si debe repercutirse IVA, a qué tipo y cuándo se devenga.
02
Comunica el alta censal de la actividad
La comunidad debe tener su NIF actualizado y comunicar a la Agencia Tributaria el comienzo y las obligaciones asociadas mediante el modelo 036. No utilices el NIF personal del presidente o del administrador.
03
Emite y registra las facturas
Las operaciones sujetas deben documentarse a nombre de la comunidad con numeración, fechas, base, tipo y cuota. Conserva también contrato, acuerdos de junta y justificantes de cobro.
04
Presenta el modelo 303 cuando corresponda
La autoliquidación declara el IVA repercutido y las cuotas deducibles admitidas. La periodicidad y la obligación de seguir presentando declaraciones dependen del alta censal y de la situación concreta.
05
Comprueba el resumen anual y otras declaraciones
Revisa si procede el modelo 390 y no confundas las autoliquidaciones de IVA con el modelo 347 de operaciones con terceros, que es una declaración informativa con reglas propias.
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PREGUNTAS FRECUENTES
Preguntas frecuentes sobre el IVA en comunidades de propietarios
Respuestas breves sobre cuotas, facturas, obras, alquileres, deducciones y declaraciones.
¿Todas las comunidades de propietarios pagan IVA?
Todas suelen soportar IVA en las facturas de sus proveedores, salvo servicios exentos o con otro tratamiento. Solo presentan declaraciones propias de IVA cuando realizan operaciones que generan esa obligación, como determinados alquileres.
¿Las cuotas y derramas de los vecinos llevan IVA?
No. Las cuotas ordinarias y derramas son aportaciones destinadas a pagar gastos comunes; la comunidad no repercute por ellas IVA a los propietarios. Otra cosa es que el presupuesto incluya facturas de proveedores con IVA.
¿Puede deducirse el IVA de limpieza, ascensor o administración?
Si la comunidad se limita a la gestión ordinaria y no actúa como empresario, normalmente no puede deducir esas cuotas. Si desarrolla una actividad sujeta, solo será deducible el IVA afecto a operaciones que den derecho y con factura correcta; los gastos comunes pueden exigir reparto o prorrata.
¿Qué IVA se aplica a las obras de una comunidad?
La regla general para renovaciones y reparaciones es el 21 %. Puede aplicarse el 10 % si el edificio se destina a viviendas, han pasado al menos dos años y los materiales aportados por el contratista no superan el 40 % de la base. La construcción y la rehabilitación tienen reglas específicas.
¿El alquiler de una azotea para una antena lleva IVA?
Sí. La AEAT indica que el alquiler de una azotea para instalar una antena de telefonía está sujeto al 21 % de IVA. La comunidad debe emitir factura y declarar e ingresar la cuota mediante el modelo 303.
¿El alquiler de la vivienda del portero está exento?
Puede estar exento si se alquila para utilizarlo exclusivamente como vivienda, con los anexos cedidos conjuntamente. Si se destina a despacho, uso empresarial o uso mixto, la exención puede no resultar aplicable.
¿Cuándo debe presentar una comunidad el modelo 303?
No tiene que presentarlo por el mero hecho de recibir facturas con IVA. Sí suele proceder cuando realiza operaciones sujetas, como el alquiler de un local, azotea o fachada. El alta censal determina la periodicidad y las obligaciones declaradas.
¿El modelo 347 es una declaración de IVA?
No. El modelo 347 es una declaración informativa de operaciones con terceras personas, no una autoliquidación de IVA. Puede afectar a comunidades que no repercuten IVA; sus umbrales, exclusiones y forma de presentación se explican en su guía específica.
Fuentes y revisión: 10 de septiembre de 2026. Se han consultado la Ley 37/1992 del IVA, especialmente sus artículos 4, 5, 20, 84, 90, 91, 92 a 97 y 164; la información de la Agencia Tributaria sobre IVA en obras de viviendas, alquiler de locales, azoteas y fachadas, alquiler de vivienda, requisitos de deducción y el modelo 303. El tratamiento concreto debe revisarse según el territorio, el contrato, el uso del inmueble y la actividad censada.
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